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新三板在线:直播丨2017观点商业年会——资本时代的商业地产

来源:网络 作者:新三板 发布时间:2017-11-21 13:15
主持人:非常感谢丁力业先生为我们带来的分享。接下来掌声有请下一位奉献演讲的嘉宾,中信资本高级董事总经理、房地产部执行合伙人程骁远先生,演讲的题目是“商业地产的金融盘活策略”,掌声有请。 程骁远:大家下午好!今天非常高兴参加观点的商业年会,

  主持人:非常感谢丁力业先生为我们带来的分享。接下来掌声有请下一位奉献演讲的嘉宾,中信资本高级董事总经理、房地产部执行合伙人程骁远先生,演讲的题目是“商业地产的金融盘活策略”,掌声有请。

  程骁远:大家下午好!今天非常高兴参加观点商业年会,这是我第一次参加观点的活动,中信资本房地产基金投的很多都是商业,地产大的峰会上都有很多大佬在那边,我们去能够表达意见,或者表达我们想法的机会也不是太多。这次在香港举办的活动我觉得还是不错,尤其我看到丁总在我前面,我觉得这肯定是一个非常好的会,新三板,我必须要来。

  我还记得去年跟丁总在福州召开的另外一个会议上,我讲了一句大家都比较振奋的话,我说商业地产的春天马上就要来了。其实在去年的时候,大家已经看到有很多的金融产品不断地在往商业地产这边来转。我们看到大的环境上,过去好几年大家一提到商业地产,提到比较多的词,一个是存量过大,二是竞争激烈,三是线上对实体经济的冲击。但是我们看到不单只是在中国,像丁总刚才提到的一些数据,包括我们自己投资的一些商场,今年双11的销售额提升也非常明显。我们可以看到最近这几天,在其它的一些地方也看到很大的并购发生,我相信这些机构也是看到商业地产非常好的前景。

  今天我简单介绍一下商业地产和金融结合的方式。我们中信资本是投资为主的,我们以前也尝试过由自己投资、开发、管理,虽然投资回报还不错,但是我们感觉还是要跟更专业的团队合作,这也是我们为什么特别看好印力和丁总的团队的原因,我们认为跟最强的伙伴在一起,能够为投资者带来更好的回报,这也是我们为什么去年跟万科一起和丁总他们合作的原因。

  我知道今天整个的时间已经超了很多了,我也尽快把我的几个主要的观点说一下。

  商业地产的去化任务非常紧迫,整体来看是待售面积不降反升,虽然去年整体的去化还是不错,销量也很大,但是它的供应更大,所以库存还是比较大的,商业地产的存量已经有1.5亿平方米,所以相比住宅来说,它的去化是更加严峻的。

  我们在商业地产上的投资量也是非常大的,虽然我们的去化面临着很大的挑战,但是我们的投资也在不断地增加,当然也有好的消息,就是我们的商业地产成交量也不断上涨,比如说在2016年同比上涨了52%,成交量达到2091亿。虽然是成交量里面大部分以办公为主,但是从实际增加的比例来说,商业地产是相当明显的,办公增加的55%,商业地产成交量达到410亿人民币,增加了70%,还有物流、工业地产,因为需求的增加,它的基数比较低,去年增加了10倍,最近看到万科在物流方面的投入也相当大,其实大家都看到一个趋势,非住宅类的成交量不断增加,办公楼、商业地产和一些其它类的投资都有很大的增加。

  未来金融+地产是绕不开的,因为这是一个非常长期的投资类的产品,它必须要有一个很强的资金来支持。从我们的角度来看,往往都是通过跟私募基金合作,培育、挖掘资产的潜力,通过REITs或者类REITs退出,资金回笼再投资。这样一个循环能够完善以后,对商业地产的发展会带来非常好的影响,同时也会让所有的资金和投资人有更多的选择。

  从全球的房地产基金投资的策略来看,在中国最多是投资在机会型的,而在欧洲大部分是投资在稳定收益这一块的,它是核心或者核心+策略。美国投资在核心这一块是最大的,美国的REITs是全世界最大量的。未来如果我们的投资市场、投资者更加成熟的时候,更多的机构投资者进入这个市场,其实大部分的钱我们认为应该是在核心和核心+上。当然有另外的配置可能再增加一些,但是在我们的市场来看,这个机会是无限的。

  从我们的角度还是希望和优秀的团队一起合作,我们一起来成立基金,也希望大家继续留意我们,应该在不久的将来我们也会有一个新的基金,我们将和中国最强的一个商业运营的团队合作,我们认为有这样的基金的成立,有这样的团队的组合,我们在这样一个大的市场上,有机会在这些存量的地产上做到更好的收购,提升这些资产的价值。

  刚刚提到REITs的一些数字,可以看到第一条是美国的,美国的REITs市场一枝独秀,有1.1万亿美元,这是相当大的量,其它国家因为起步晚、市场比较分散,或者也有其它的基金的形式持有,欧洲的REITs市场上市的规模没有那么大,所以在欧洲你可以看到很多还是由基金持有的,因为欧洲有很多保险的资金,或者是退休基金,他们还是倾向于直接进入到一些基金,利用基金的形式来持有物业。

  中国的类REITs这几年发展得特别好,可以看到监管当局,尤其是两个交易所对这个事情是非常支持的,这不是一个金融创新,在金融方面它能够提供给市场上更加稳定收益,而且是比较有保障的资产类别。所以在我们再的过程中得到了交易所非常大的支持,我相信印力也会有一样的感觉,而且我们在发行的时候,大家的反映还是非常认可的。我相信中国的类REITs产品底层资产分布也会有不同的变化,但是总体来说我相信商业地产应该会占有更加重要的地位。我们一直在说REITs,为什么要做REITs?主要还是要盘活市场,更多的资金可以进入到商业地产。从亚洲的发展来看,马来西亚、日本、香港、台湾、新加坡都有推出REITs,但是规模还是比较小的,我们认为中国未来肯定是全球第二大的REITs规模,仅次于美国。

  当然我们现在也面临很多的挑战,比如说法律或者是交易所的税负的处理,没有办法直接进入REITs,所以类REITs还是一个过渡的方式。我们是第一个通过美元基金在中国国内发的人民币的REITs,当然其它的也有,像光大安石去年的大融城REITs,大融城在二线城市,我们发的也在长沙,可见大家对资产所在的城市已经没有那么敏感,大家还是比较看重底层资产的现金流和它的运营团队。

  程骁远:整体来讲中国的类REITs还是在不断改善之中,我们希望有一天能够推出真正的REITs。我们现在面临几个大的挑战,第一是规模比较小,第二是投资者以固定收益为主,没有股权投资的风险意识,很多时候他还需要发行人给一个兜底,在其它的市场上是没有这样的要求。我们相信这个时间是不会特别长的,应该是很短的时间,中国的整体类REITs都会有一个很大的空间的提升。会越来越接近国际化。

  我们的REITs最大的两个缺点,一个是有时间限制,第二是增信,这是一个比较大的挑战,需要把这两个问题解决掉。

  这是我们今年发的一个产品,我们当时收购了一个烂尾的购物中心,然后改建、提升,今年已经可以用一个REITs的方式实现基金的退出。从资本方来说,我们未来不是希望自己去收购,做很多特别细致的工作,我们希望有更好的团队跟我们一起合作,让我们把精力集中在资产管理、资金管理、资本管理上,让我们的伙伴发挥他们的作用,同时通过这样一个更开放的金融市场、资本市场,让我们的投资有更好的循环。

  今天我说的就是这些,谢谢大家。

(责任编辑:常丹丹 HO016)


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